Cara cepat menjual tanah di Bali

Siapkan sertifikat dan bukti PBB

Calon pembeli dan PPAT akan meminta sertifikat asli (SHM atau HGB), KTP dan KK pemilik, serta SPPT PBB beserta bukti pembayarannya. Lunasi dulu tunggakan PBB jika ada. Jika tanah diperoleh selama menikah, biasanya diperlukan persetujuan suami atau istri. Untuk tanah warisan atau milik bersama, siapkan persetujuan semua ahli waris atau pemilik lainnya.

Sebelum membuat akta, PPAT wajib mencocokkan sertifikat Anda dengan data di Kantor Pertanahan (BPN). Lebih baik Anda tahu hasilnya lebih dulu: nama pemegang hak dan luasnya harus sesuai, dan tidak boleh ada blokir, sengketa, atau hak tanggungan dari bank yang belum diroya.

Pastikan zonasinya

Pembeli akan bertanya: tanah ini boleh dibangun apa? Peruntukannya diatur dalam rencana tata ruang daerah (RTRW dan RDTR). Petanya bisa dilihat di GISTARU milik Kementerian ATR/BPN, dan dinas tata ruang di kabupaten Anda bisa memastikannya.

Tanah di jalur hijau (lahan pertanian yang dilindungi) umumnya dibatasi atau dilarang untuk dibangun, sehingga kurang menarik bagi pembeli yang ingin membangun villa. Sebutkan zonasinya sejak awal agar negosiasi tidak batal di tengah jalan.

Akses jalan, listrik, dan air

Lebar jalan menentukan apakah mobil dan truk material bisa masuk, dan itu penting bagi siapa pun yang ingin membangun. Ukur lebar jalan sampai ke batas tanah, dan jelaskan apakah jalannya jalan umum atau melewati tanah orang lain.

Catat juga apakah listrik PLN dan air (PDAM atau sumur) sudah tersambung, atau seberapa jauh jaringannya dari lahan.

Pasang harga yang realistis

Di Bali, harga tanah biasanya dihitung per are (100 m²). Bandingkan dengan harga tawar tanah serupa di sekitar lokasi Anda: luasnya, lebar jalannya, zonasinya, dan pemandangannya. Ingat bahwa harga tawar belum tentu harga jadi, dan tanah yang harganya jauh di atas tanah di sekitarnya cenderung lama terjual.

Foto yang bagus dan lokasi yang tepat

Ambil foto di siang hari yang cerah: seluruh lahan, patok batas, jalan masuk, dan pemandangan dari lahan. Video singkat atau foto drone membantu pembeli dari luar negeri yang belum bisa datang melihat langsung.

Kirim titik lokasi Google Maps yang tepat kepada agen Anda. Di situs kami, lokasi bisa ditampilkan sebagai area perkiraan saja, tanpa titik persisnya.

Pembeli asing: sewa jangka panjang

Warga negara asing tidak bisa memegang hak milik. Pembeli dari luar negeri biasanya menyewa tanah jangka panjang (leasehold), memakai Hak Pakai, atau membeli lewat perusahaan PT PMA.

Dengan sewa jangka panjang, sertifikat tetap atas nama Anda. Uang sewa untuk seluruh masa sewa sering dibayar di muka, dan tanah kembali kepada Anda setelah masa sewa habis, kecuali diperpanjang. Apa yang terjadi dengan bangunan di atasnya diatur dalam perjanjian sewa, jadi buat perjanjiannya dengan akta notaris.

Uang sewa tanah dan bangunan dikenai PPh final 10% dari nilai sewa bruto.

Menjual hak milik: ke WNI atau PT PMA

Tanah hak milik bisa dijual kepada warga negara Indonesia. PT PMA tidak bisa memegang hak milik; perusahaan memegang HGB. Jadi jika tanah SHM dibeli oleh PT PMA, haknya perlu diubah menjadi HGB, dan PPAT Anda bisa menjelaskan langkah-langkahnya.

Akta jual beli di PPAT

Jual beli tanah dibuat dengan akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT, lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk balik nama sertifikat. PPAT hanya menandatangani akta setelah Anda menunjukkan bukti setor PPh penjual.

Pajak dan biaya yang ditanggung penjual

Siapkan dananya sebelum AJB:

• PPh final 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dibayar sebelum AJB ditandatangani.
• Honorarium PPAT, paling tinggi 1% dari harga transaksi yang tercantum di akta. Siapa yang menanggungnya biasanya disepakati penjual dan pembeli.
• Tunggakan PBB, jika ada.
• Biaya agen, jika memakai agen, sesuai kesepakatan tertulis. Kami menjelaskan biaya kami sebelum tanah Anda ditayangkan.

Yang dibayar pembeli

Pembeli membayar BPHTB. Tarifnya paling tinggi 5% dan ditetapkan dengan perda kabupaten atau kota, dihitung dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP. NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah tersebut.

Kenapa memakai agen yang punya pembeli dari luar negeri

Banyak pembeli tanah di Bali datang dari luar negeri dan mulai mencari lewat internet. Kami memasarkan setiap listing ke pembeli di Bali dan luar negeri, dengan halaman untuk pembeli berbahasa Inggris, Prancis, Jerman, Belanda, Rusia, dan Indonesia.

Agen yang baik juga menyaring calon pembeli, mengatur kunjungan ke lokasi, dan mendampingi negosiasi sampai akta ditandatangani. Pembeli yang menemukan tanah lewat kami bisa meminta Balitecture mendesain dan membangun villanya di sana, dengan diskon 50% untuk biaya arsitektur.